Cele mai importante clauze dintr-un contract de vanzare-cumparare – Ghid pentru cei care cauta protectie legala

Decizia nr. 34 din 17 iunie: Înalta Curte a admis sesizarea Tribunalului Mureș și a stabilit că, în cazul în care au fost solicitate cheltuieli de judecată în prima instanță, dar nu s-a făcut dovada achitării lor până la închiderea dezbaterilor, această dovadă poate fi prezentată în apel.

Conform dispozițiilor art. 521 alin. (3) din Codul de procedură civilă, această decizie este obligatorie.

Detalii cheie:
– Dosar: 18/289/2022
– Articole relevante: art. 452 și art. 470 din Codul de procedură civilă
– Decizie precedentă: Decizia nr. 9 din 30 martie 2020

Implicații: Dovada achitării cheltuielilor de judecată poate fi adusă în apel, oferind o șansă suplimentară celor care nu au reușit să prezinte aceste dovezi în prima instanță.

Reziliere: încetarea pentru viitor a contractelor cu executarea continuă/succesivă (ex: închiriere)

Rezoluțiune: încetarea retroactivă a contractelor cu executare unică (ex: vânzare), cu restituirea prestațiilor.

Închirierea unui apartament apare ca o operațiune simplă. În realitate însă este necesar să fim atenți la toate detaliile acestuia pentru a nu avea neplăceri mai târziu, atât prin prisma chiriașului, cât și a proprietarului.

Mai jos am nuanțat pașii pe care trebuie să-i facă orice persoană care dorește să închirieze un apartament.

1. Vizionați apartamentul și cădeți de acord cu proprietarul asupra aspectelor și clauzelor esențiale

Evitați proprietarii care impun clauze de genul „stai sub un an pierzi garanția” sau „vreau să predai apartamentul în aceeași stare cum l-ai primit”. Evident, puteți închiria și pleca mai devreme dacă respectați preavizul, dar cu proprietarii dificili garanția cel mai probabil o mai recuperați în instanță.

Referitor la garanție, de regulă se folosește o clauză de bun-simț pentru ambele părți; de cele mai multe ori se stipulează că aceasta se returnează la momentul plecării chiriașului, urmându-se a se reține contravaloarea întreținerii pe 1-2 luni în funcție de cum vine întreținerea la acel apartament și, bineînțeles, în cazul în care uzura apartamentului este una normală.

2. Încheiați contractul în scris și asigurați-vă că este semnat de adevăratul proprietar și adevăratul chiriaș.

3. Faceți poze la apartament înainte să vă mutați. Acestea vor constitui anexa nr. 1 a contractului de închiriere.

4. Încheiați un proces verbal de inventariere a bunurilor din apartament. Acesta va fi anexa nr. 2 a contractului de închiriere.

5. Înregistrați contractul la Anaf pentru a-i da acestuia caracter executoriu.

Acest lucru este util mai ales proprietarilor deoarece contractul luat în evidență de către Anaf constituie titlu executoriu în caz de neplată a chiriei sau proprietarul poate recurge la procedura evacuării imediat după încetarea contractului. Aceste avantaje există și atunci când contractul de închiriere este legalizat la notar; în practică însă se evită legalizarea contractului de închiriere din pricina costurilor suplimentare.

Înregistrarea contractului de închiriere este o operațiune foarte simplă și poate fi făcută și online dacă proprietarul deține o semnătură electronică.

Înregistrarea contractului la Anaf rămâne totuși facultativă și nu se confundă cu fiscalizarea veniturilor de către proprietar, care este obligatorie și se face prin declarația unică.

În momentul în care au fost îndeplinite aceste cinci condiții contractul se va executa în condiții optime în marea majoritate a cazurilor.

Nerespectarea clauzelor prevăzute în contractul de închiriere sunt rezolvate exclusiv de instanța civilă, deci implicarea poliției nu va rezolva eventualele probleme apărute.

Majoritatea persoanelor au închiriat, cel puțin o dată, un apartament sau o casă. Deși se pleacă de la premisa că este un proces simplu de genul „văzut, plăcut, închiriat” de multe ori practica ne demonstrează contrariul.

Rațiunea acestui contract este următoarea: proprietarul renunță în mod complet la folosința bunului său, lucru ce îi dă dreptul la perceperea chiriei care îi aduce foloase începând din prima zi. În schimbul acestui lucru el are obligația de a oferi chiriașului o stare de confort generală (atât material, cât și de ordin psihic), nefiindu-i permise ingerințe nejustificate în modul în care chiriașul folosește apartamentul.

De aceea, principalele obligații pe care le au cele două părți sunt, pe de o parte plata chiriei de către chiriaș, iar pe de altă parte asigurarea folosinței liniștite a imobilului de către proprietar.

Pentru a nu avea neplăceri trebuie să ne știm drepturile și obligațiile atât din punct de vedere al proprietarului care închiriază apartamentul, cât și al chiriașului care se folosește de el.

1. Ce este contractul de închiriere?

Legea folosește la modul general termenul de locațiune și prevede în același timp și norme specifice care se aplică în materia închirierii locuințelor. Astfel, conform art. 1777 C.civ., contractul prin care locatorul (proprietarul), se obligă să asigure locatarului (chiriașul), folosinţa unui imobil pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie poartă numele de contract de locațiune (închiriere).

2. În ce poate consta chiria?

În marea majoritate a cazurilor chiriașul plătește proprietarului o sumă de bani în schimbul folosinței apartamentului. Acest lucru nu este obligatoriu deoarece chiria poate consta în orice alte bunuri sau prestații.

Este perfect legal un acord între proprietar și chiriaș ca acesta din urmă să mobileze apartamentul nemobilat pe care urmează să îl închirieze sau să ofere, de exemplu, servicii de contabilitate societății proprietarului.

În aceste cazuri este necesar ca obligațiile chiriașului să fie să fie determinate, sau cel puțin determinabile, iar valoarea prestațiilor fie relativ echilibrate. În caz contrar contractul de închiriere este anulabil deoarece se poate considera că părțile au intenționat, de fapt, să încheie un alt contract.

3. Cum trebuie încheiat contractul de închiriere pentru a fi valabil?

Pentru valabilitatea contractului de închiriere este suficient ca părțile să cadă de acord asupra imobilului ce urmează a fi închiriat și asupra prețului. Pentru valabilitate nu este necesară așadar semnarea contractului la notar sau înregistrarea acestuia la ANAF, nici măcar încheierea în formă scrisă de către părți.

Forma scrisă a contractului este însă deosebit de importantă deoarece are rol probatoriu și protejează partea de bună-credință de reaua-credință a celeilalte părți. Astfel, pentru a putea fi probată în fața instanței situația de fapt ce rezultă din închirierea apartamentului este esențial să existe un contract în formă scrisă încheiat de părți.

În caz contrar părților le va fi foarte dificil să dovedească aspecte esențiale precum starea imobilului la preluare, cuantumul chiriei sau să își exercite drepturile și obligațiile; de exemplu, dreptul proprietarului de a examina imobilul sau dreptul chiriașului la returnarea garanției.

Contractul de închiriere autentificat de notar sau înregistrat la ANAF îi oferă acestuia caracter executoriu ceea ce ajută în mod deosebit proprietarul deoarece în caz de neplată a chiriei poate trece direct la executarea silită a chiriașului în vederea sumelor de plată restante sau îl poate evacua mai repede din locuință.

4. Care este termenul de preaviz?

Chiriașul are dreptul să denunțe contractul de închiriere atunci când anunță proprietarul în termenele prevăzute de lege de decizia sa.

Proprietarul are acest privilegiu atunci când perioada de închiriere este:

• nedeterminată;
• determinată – dacă s-a prevăzut în mod expres în contract că poate denunța unilateral contractul în vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale.

Termenele de preaviz diferă în funcție de perioada determinată sau nedeterminată a contractului de închiriere.

– Dacă durata închirierii este nedeterminată și nu s-a prevăzut altfel în contract se va respecta un termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei. Mai exact, perioadele minime sunt:

• 60 de zile – dacă părțile au stabilit că vor plăti chiria lunar sau mai mult de atât;
• 15 zile – dacă părțile au stabilit plata chiriei la un termen mai mic de o lună.

– Dacă durata închirierii este determinată chiriașul poate denunța unilateral contractul prin notificare, dar cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin 60 de zile.

Deși în mod uzual se practică perioade de 30 de zile este bine de știut ca termenul de 60 de zile nu poate fi micșorat prin acordul părților. Astfel, chiar dacă chiriașul este inițial de acord cu un termen de preaviz de 30 de zile acesta poate cere despăgubiri proprietarului dacă la finalul contractului nu este anunțat cu minim 60 de zile în prealabil.

În desfășurarea activității comerciale a unei societăți, poate apărea nevoia de disponibilizare a personalului.

Chiar dacă societatea întâmpină probleme financiare sau dacă în procesul de recrutare au fost luate decizii greșite, este important de știut că orice concediere trebuie realizată cu respectarea tuturor cerințelor legale.

În practică, motivele pentru care un angajator poate decide să concedieze un angajat sunt variate. Printre acestea se numără:

1. Performanțe slabe: Dacă un angajat nu îndeplinește cerințele sau nu își desfășoară activitatea la nivelul așteptat, angajatorul poate decide să-l concedieze.
2. Neconformare cu regulile societății: Dacă un angajat nu respectă regulile și procedurile companiei, angajatorul poate decide să-l concedieze.
3. Reducerea forței de muncă: Dacă o companie decide să reducă numărul de angajați, poate concedia personalul care nu mai este necesar.
4. Schimbarea tehnologiei: Dacă o companie implementează o tehnologie nouă, poate concedia angajații care nu se pot adapta la schimbare.
5. Schimbarea locației: Dacă o companie își mută sediul, poate concedia angajații care nu sunt dispuși să se relocheze.
6. Încetarea activității: Dacă o companie își încetează activitatea, poate concedia angajații care nu mai sunt necesari.

Este esențial să se stabilească dacă concedierea angajatului este justificată. De exemplu, dacă se constată că angajatul a încălcat regulile companiei sau a avut performanțe slabe, concedierea poate fi considerată justificată.

Dacă se decide concedierea unui angajat, este important ca acest proces să respecte procedurile legale și să se asigure că angajatul are oportunitatea de a se apăra. Acest lucru presupune posibilitatea ca angajatul să prezinte argumente și dovezi în favoarea sa.

Astfel, în următoarele cazuri, angajatorul trebuie să urmeze anumite proceduri prealabile:

• Concedierea pentru săvârșirea unei abateri grave sau a unor abateri repetate de la regulile de disciplină a muncii poate fi dispusă doar după efectuarea unei cercetări disciplinare prealabile, conform termenelor stabilite de Codul Muncii.
• Concedierea pentru necorespundere profesională poate fi dispusă doar după o evaluare prealabilă a angajatului, conform procedurii stabilite prin contractul colectiv de muncă aplicabil sau, în lipsa acestuia, prin regulamentul intern.

Pentru efectuarea cercetării disciplinare, angajatorul poate desemna o persoană, poate stabili o comisie sau poate apela la un consultant extern specializat în legislația muncii.

În vederea desfășurării cercetării disciplinare prealabile, salariatul va fi convocat în scris de către persoana desemnată, președintele comisiei sau consultantul extern, precizându-se obiectul, data, ora și locul întrevederii.

În caz de conflict de muncă, angajatorul nu poate invoca în fața instanței alte motive de fapt sau de drept decât cele menționate în decizia de concediere.

Sarcina probei în conflictele de muncă revine angajatorului, acesta fiind obligat să depună dovezile în apărarea sa până la prima zi de înfățișare.

Dacă instanța constată că concedierea a fost efectuată în mod nelegal sau netemeinic, aceasta poate dispune anularea sa și obliga angajatorul la plata unei despăgubiri egale cu salariile indexate, majorate și actualizate, împreună cu celelalte drepturi de care ar fi beneficiat salariatul.

La solicitarea salariatului, instanța poate dispune reintegrarea acestuia în funcția deținută anterior, iar angajatorul va fi obligat să îi plătească salariile pentru perioada dintre concediere și pronunțarea hotărârii definitive.

Cabinetul nostru de avocatură oferă servicii de asistență juridică angajatorilor care se confruntă cu problema concedierii personalului. Pentru a evita disputele litigioase, este recomandat să ne contactați cât mai devreme, astfel încât concedierea să fie realizată cu respectarea dispozițiilor legale.

Printre serviciile oferite se numără:

• Consultanță juridică în materia dreptului muncii;
• Asistență în negocierea și încheierea contractelor de muncă;
• Asistență în soluționarea litigiilor de muncă;
• Asistență în negocierea și încheierea convențiilor colective;
• Asistență în soluționarea problemelor legate de concediere și disponibilizare;
• Asistență în soluționarea problemelor legate de drepturile salariaților;
• Redactarea actelor procesuale și reprezentare în instanță.

Codul muncii stipulează că salariații care nu pot beneficia de repaus săptămânal sâmbăta și duminica trebuie să primească un spor la salariu, stabilit prin contractul colectiv sau individual de muncă.

Negocierea este cheia! Atunci când angajatorul are nevoie de forță de muncă în weekenduri, trebuie să negocieze cu angajații și să respecte legea privind repausul săptămânal.

Atenție la amenințări! Propunerea unei măriri salariale de 5%, însoțită de amenințări cu cercetarea disciplinară în caz de refuz, NU este soluția corectă!

În cazul unui accident de circulație soldat cu victime stabilirea cuantumului daunelor morale necesită o evaluare subiectivă, luând în considerare factori precum consecințele negative fizice și psihice suferite de victime, importanța valorilor morale afectate și impactul asupra vieții personale și profesionale a victimelor.

Precizăm că acordarea daunelor morale nu ar trebui să conducă la îmbogățirea nejustificată a părților prejudiciate.

Daunele morale se stabilesc subiectiv și trebuie să reflecte suferința reală a victimelor și să nu depășească limite justificabile. Astfel, au importanță legăturile afective strânse dintre victime și părinți, precum și la impactul psihic pe care moartea unui membru al familiei îl poate avea asupra acestora. Despăgubirile morale trebuie să ajute la ameliorarea efectivă a condițiilor de viață ale victimelor și să nu fie doar simbolice.

În concluzie, hotărârile judiciare privind daunele morale sunt evaluate subiectiv și se bazează pe circumstanțele specifice ale fiecărui caz. Nu există criterii de evaluare prestabilite, ci instanțele judecă în echitate, luând în considerare suferința fizică și psihică a victimelor și consecințele accidentului asupra vieții lor personale.

Ordonanța de urgență nr. 50/2018 privind implementarea Programului guvernamental „Investește în tine”

În vigoare încă de la 22 iunie 2018, Ordonanța de urgență nr. 50/2018 privind implementarea Programului guvernamental „INVESTEȘTE ÎN TINE”, începe abia zilele acestea implementarea propriu-zisă. După aprobarea în septembrie a Normelor de aplicare a Ordonanței prin Hotărârea Guvernului nr. 741/2018, Ministerul Finanțelor Publice, prin Ordinul nr. 3286/2018 a aprobat modelul „Convenției privind implementarea Programului” și modelul „Convenției de garantare” astfel că creditele prevăzute în cadrul Programului ar putea fi accesate la finanțatorii acceptați.

Astfel, tinerii cu vârsta cuprinsă între 16 ani și până la 26 de ani și care sunt cuprinși în sistemul de învățământ sau care efectuează cursuri de specializare, autorizate de către Ministerul Educației Naționale, și după caz, de către Ministerul Muncii și Justiției Sociale pot obține credite în valoare de maximum 40.000 lei garantate în proporție de 80% de către stat.

Beneficiari ai programului pot fi și persoanele cu vârsta cuprinsă între 26 și 55 de ani, dacă acestea sunt cuprinse în sistemul de învățământ sau efectuează cursuri de reconversie și/sau specializare profesională, aceștia putând obține însă un credit de maximum 35.000 lei.

Creditele acordate în cadrul Programului pot fi suplimentate cu până la 20.000 lei în cazul în care beneficiarul se angajează sau este angajat pe perioada derulării creditului.

Destinația creditelor obținute în cadrul programului este de a acoperi nevoile beneficiarilor și familiilor acestora privind educația, sănătatea, cultura, sportul și nevoia de habitat și este detaliată la alineatul 8) al articolului 2 din Ordonanță.

https://localhost/gabriel/programul-investeste-in-tine/

Asigură-te că navighezi corect legislația muncii și imigrației. Obține permisele de muncă și vizele necesare. Asistența juridică te ajută să eviți penalitățile și să asiguri un proces corect și eficient.

Continuă să beneficiezi de consultanță juridică până la încetarea contractului pentru a te asigura că toate aspectele sunt gestionate corect și legal.

#LegalAdvice #WorkPermit #ImmigrantEmployment #SiguranțăJuridică #AngajareResponsabilă

Un avocat te ajută să înțelegi toate clauzele contractului, să identifici riscurile și să negociezi termeni mai buni. Ei se asigură că drepturile tale sunt protejate și că toate detaliile legale sunt acoperite. Evită capcanele și asigură-te că ai un contract echitabil și solid!

#LegalSupport #ContractNegotiation #KnowYourRights #LegalAdvice #ProtejeazăTe